昨日，上海市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的“2011年1-8月本市房地產(chǎn)基本情況”顯示，8月，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為176.37億元，同比(較去年同期)上漲11.6%，但其中住宅開(kāi)發(fā)投資額則同比下滑8.7%，至104.26億元，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)同比下滑。不過(guò)，1-8月，上海住宅開(kāi)發(fā)投資額仍同比上漲8.1%，至821.11億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1288.83億元，比去年同期增長(zhǎng)6.9%。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局當(dāng)天披露的數(shù)據(jù)還顯示，8月，滬上商品住宅銷售面積為112.52萬(wàn)平方米，同比下滑28.8%，較7月亦下滑23.3%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，8月滬上住宅投資下滑和近期開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模變小有關(guān)。住宅銷售方面，市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)應(yīng)該未剔除保障性住房。僅從易居統(tǒng)計(jì)的單月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，即使剔除保障房銷量，滬上8月的商品住宅銷售面積，也呈現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

　　存量房逼近歷史高位

　　昨日披露的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，滬上商品住宅的施工、竣工和新開(kāi)工量，較去年同期仍在持續(xù)上升。

　　楊紅旭認(rèn)為，1-8月商品住宅開(kāi)工和竣工量的上升，與近年來(lái)保障房供應(yīng)上升不無(wú)關(guān)系?，F(xiàn)有的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)可以看到，上海的存量房面積仍在上升。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海的環(huán)間住宅可售面積為816萬(wàn)平方米。

　　楊紅旭稱，這個(gè)數(shù)據(jù)是剔除保障房之后的商品住宅可售量，按照目前每個(gè)月60萬(wàn)平方米的去化(銷售和預(yù)定)水平計(jì)算，目前的存量房去化周期達(dá)13個(gè)月。

　　據(jù)楊紅旭介紹，2008年滬上商品住宅庫(kù)存曾經(jīng)達(dá)到850萬(wàn)平方米，目前上海商品住宅的庫(kù)存量已經(jīng)接近歷史高位。

　　不止是新房庫(kù)存在增加。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上二手房的掛牌量已逼近17萬(wàn)套，達(dá)169632套。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，市場(chǎng)好的時(shí)候，上海二手房的掛牌量在10萬(wàn)套左右，目前的掛牌量也已接近高位。一二手房的庫(kù)存均處高位，開(kāi)發(fā)商如果近期推盤，市場(chǎng)的銷售壓力將很大，這也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金回籠壓力很大，相信下半年會(huì)有部分剛需項(xiàng)目加大促銷力度。

　　“中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)”

　　可見(jiàn)的是，目前滬上部分高端樓盤點(diǎn)實(shí)際成交均價(jià)，已較網(wǎng)上報(bào)價(jià)出現(xiàn)較大降幅。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月1日-9月14日，上海多個(gè)高端項(xiàng)目的成交價(jià)遠(yuǎn)低于網(wǎng)上報(bào)價(jià)，有些樓盤的下降幅度已超過(guò)20%的最高調(diào)價(jià)幅度。

　　對(duì)此，陸騎麟分析，此前不少樓盤的網(wǎng)上備案價(jià)格虛高，遠(yuǎn)高于其實(shí)際定價(jià)，成交價(jià)較備案價(jià)出現(xiàn)較大幅度下滑本屬正常。但近期有個(gè)趨勢(shì)是，不少單價(jià)在6萬(wàn)元以上的項(xiàng)目銷售壓力很大。這類項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格下滑有兩個(gè)原因，一是成交房源以中小戶型居多，二是房源在銷售中，也出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)。

　　中房信分析師薛建雄也稱，目前滬上不少中高端房源，價(jià)格松動(dòng)跡象明顯。其中尤以香港和臺(tái)灣開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目居多。除了報(bào)價(jià)虛高，限購(gòu)等調(diào)控政策也打壓了實(shí)際成交均價(jià)。

　　楊紅旭預(yù)計(jì)，從各種數(shù)據(jù)不難看出，目前市場(chǎng)供需矛盾扭轉(zhuǎn)，加上限購(gòu)限制了大部分需求，下半年開(kāi)發(fā)商出于回籠資金的需求，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)促銷沖動(dòng)。